كيفية استرداد ضريبة القيمة المضافة للمطورين العقاريين

إن الاهتمام بوضع قواعد واجراءات استرداد ضريبة القيمة المضافة للمطورين العقاريين يعكس تطلعات المملكة العربية السعودية نحو بناء اقتصاد قوي ومزدهر يستند إلى مبادئ الشفافية والشمولية في التنمية، حيث تم إعفاء التوريدات المتعلقة بمبيعات العقارات والأراضي في المملكة بدءاً من 4 أكتوبر 2020م، وذلك وفقاً لما تضمنه الأمر الملكي الكريم رقم (أ/84) الصادر في 1 أكتوبر 2020م، فقد أصبح التصرف في العقار على سبيل نقل الملكية أو حق التصرف كمالك معفى من ضريبة القيمة المضافة، وخاضعاً لضريبة التصرفات العقارية بنسبة قدرها 5%، ويتم تحصيل هذه الضريبة من قبل هيئة الزكاة والضريبة والجمارك بما يتماشى مع اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية.
إن تلك الخطوة تعكس الرؤية الحكيمة للمملكة في تعزيز بيئة الاستثمار، وتبرز التزامها بتطبيق معايير دولية عالية المستوى في مجال الضرائب، مما يسهم في تعزيز النمو الاقتصادي وتحقيق التنمية المستدامة، ومن هذا المنطلق سنوضح في هذا المقال كيفية استرداد ضريبة القيمة المضافة للمطورين العقاريين.
مفهوم المطور العقاري المؤهل لاسترداد ضريبة القيمة المضافة
في البداية يعرف المطور العقاري في السعودية بأنه الشخص المرخص له ببيع وتأجير وشراء وتطوير العقارات كمطور رئيس للمشروع، وهو بذلك يختلف عن مقاول التشييد والبناء فيما يتعلق بملكية العقار محل التطوير حيث يعرف المقاول بأنه الشخص الذي يقوم بتوريد الخدمات المتعلقة بالبناء (توريد خدمات أو توريد سلع وخدمات معاً، وهي مقاولات التشييد والبناء والإنشاءات العقارية، وعادة ما يتم ذلك بموجب عقد مع العميل لتسليم المبنى بالكامل أو جزء منه أو الأشغال الهندسية والمرافق وغيرها، وذلك دون أن يكون مالكا للعقار.
والجدير بالذكر اشتمال المادة (70) من اللائحة التنفيذية لضريبة القيمة المضافة على المطورين العقاريين المرخصين في السعودية والمستوفين لكافة متطلبات التأهيل، ليكونوا أشخاص مؤهلين لاسترداد ضريبة القيمة المضافة المسددة من قبلهم على السلع والخدمات المستلمة في المملكة والمتعلقة بذلك النشاط الاقتصادي.
قد يهمك الاطلاع على: كيفية حساب زكاة الشركات
متطلبات استرداد المطور العقاري المؤهل لضريبة القيمة المضافة
لكي يكون المطور العقاري في السعودية مؤهل لاسترداد ضريبة القيمة المضافة، يجب عليه استيفاء كافة المتطلبات التالية:
1. أن يتخذ من يمارس نشاط التطوير العقاري أحد الأشكال القانونية التالية:
2. مؤسسة فردية بموجب سجل تجاري.
3. أي شكل نظامي بموجب نظام الشركات.
4. صندوق استثمار عقاري.
5. مؤسسة أو جمعية تعاونية.
والجدير بالإشارة، أنه لا يحق للشخص الذي يمارس نشاط التطوير العقاري بأي شكل خلاف هذه الأشكال أن يتقدم بالتسجيل حتى يتخذ أحدها وذلك حتى لو توافرت فيه كل الشروط الأخرى.
● أن يكون الترخيص اللازم لمزاولة نشاط المطور العقاري الصادر من وزارة التجارة أو أي جهة مختصة في المملكة ساريا عند تقديمه الطلب، وبناء على ذلك لن يتم قبول أي طلب من قبل الهيئة في حال كان ترخيص المطور العقاري غير ساري وقت تقديمه الطلب، ووفقاً لتصنيف الأنشطة المعتمدة من وزارة التجارة والجهات المختصة.
● يجب أن يكون المطور العقاري مرخصاً له بممارسة أي من الأنشطة التالية:
● بيع وتأجير وشراء وتطوير العقارات.
● شراء وبيع الأراضي والعقارات وتقسيمها وأنشطة البيع أو التأجير على الخارطة.
● تشييد المباني.
● أن تكون التوريدات التي يقوم بها المطور العقاري هي التوريدات المعفاة الواردة ضمن اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة القيمة المضافة.
● أن يحصل المطور العقاري على موافقة وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان باعتباره مطوراً عقارياً مؤهلاً.
قد يهمك الاطلاع على: الأشخاص المكلفون بجباية الزكاة

قواعد وإجراءات استرداد المطور العقاري المؤهل لضريبة القيمة المضافة
حيث إنه بموجب قرار مجلس إدارة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك رقم (15-4-22) وتاريخ 19 يونيو 2022م بشأن قواعد واجراءات استرداد ضريبة القيمة المضافة للمطورين العقاريين، يجوز للمطور العقاري المرخص الذي يتخذ أحد الأشكال القانونية والمستوفي لكافة متطلبات التأهيل وأي تعديلات تطرأ عليها، أن يقدم طلباً للهيئة من أجل السماح له باعتباره مطوراً عقارياً مؤهلاً لاسترداد ضريبة المدخلات المتكبدة والمدفوعة على توريداته المعفاة من الضريبة، بحيث تراجع الهيئة الطلب وتتحقق من استيفاء المطور العقاري المرخص لكافة المتطلبات والمعايير، ولها طلب المستندات التي تؤكد ذلك، وفي حال تحققها تقوم الهيئة برفع قائمة بأسماء المطورين العقاريين المرخصين المستوفين لكافة متطلبات ومعايير التأهيل لوزير المالية لاعتمادها.
وفي حال ظهر للهيئة بعد التحقق أن المطور العقاري المرخص غير مستوفي لكافة المتطلبات والمعايير عند تقدمه للهيئة بطلب تسجيله كشخص مؤهل للاسترداد، تقوم الهيئة برفض طلبه مع إشعاره بذلك، على أن يتضمن الإشعار أسباب الرفض، وله التقدم بطلب جديد للهيئة بعد استيفائه لكافة المتطلبات والمعايير المتعلقة بالتأهيل.
وفي حال موافقة وزير المالية على إدراج المطورين العقاريين المرخصين المستوفين لمعايير ومتطلبات التأهيل ضمن قائمة الأشخاص المؤهلين للاسترداد، تصدر الهيئة رقم تعريف شخصي لكل مطور عقاري مؤهل، ويجب عليه أن يذكر ذلك الرقم في جميع طلبات الاسترداد والمراسلات مع الهيئة، كما يحق للمطور العقاري المؤهل بعد صدور موافقة الهيئة المطالبة باسترداد ضريبة القيمة المضافة المدفوعة عن توريدات السلع أو الخدمات المرتبطة بالتوريدات العقارية المؤهلة للاسترداد من تاريخ تقدمه للهيئة بطلب التسجيل.
ويكون جديراً بالذكر، أنه يشترط عند تقديم طلب الاسترداد ما يلي:
1. أن يكون العقار محل التوريد العقاري المؤهل للاسترداد مملوكاً للمطور العقاري بموجب محررات رسمية، وبالنسبة لصناديق الاستثمار العقارية أن يكون العقار محل التوريد العقاري المؤهل محفوظاً لدى أمين حفظ أصول الصندوق المعين كأمين حفظ وفق لوائح وتعليمات هيئة السوق المالية.
2. أو أن يكون المطور العقاري حائزاً لذلك العقار كمشتري بموجب عقد تأجير تمويلي منتهي بالتملك، أو عقد إجارة منتهية بالتملك من جهة مرخصة نظاماً، وذلك شريطة توافر كافة الشروط التالية:
3. أن يتضمن العقد حق تملك المستأجر للعقار أو الوعد به.
4. أن يتضمن العقد جدولاً للسداد يحدد قيمة أجرة العقار وقيمة حق التملك منفصلين.
5. أن يتوفر لدى المستأجر حسابات منتظمة (قوائم مالية) طوال فترة سريان العقد.
6. أو أن يكون العقار محل طلب الاسترداد مخصصاً لأحد مشاريع البيع على الخارطة وفقاً للأنظمة واللوائح والضوابط والتعليمات السارية في المملكة، وصادر للعقار قرار من لجنة البيع والتأجير على الخارطة بالترخيص لأحد مشاريع البيع على الخارطة، ويتم تطويره من قبل المطور العقاري المؤهل بموجب اتفاقية شراكة بين المطور والشخص الذي يملك العقار وفق المحررات الرسمية، على أن يكون قد تم الإفصاح عن التصرف في العقار محل الاسترداد لصالح المطور العقاري المؤهل للاسترداد -بموجب اتفاقية الشراكة وفق اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية.
7. أو أن يكون العقار محل طلب الاسترداد مخصصاً لأحد مشاريع البيع على الخارطة وفقاً للأنظمة واللوائح والضوابط والتعليمات السارية في المملكة، وصادر له قرار من لجنة البيع والتأجير على الخارطة بالترخيص، على أن يكون العقار مملوكاً للدولة ومخصصاً لوزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، ويتم تطويره من قبل المطور العقاري المؤهل بموجب اتفاقية شراكة بين المطور والوزارة بشكل مباشر أو غير مباشر.
كذلك يجب أن يتضمن طلب الاسترداد الضريبة المدفوعة عن السلع أو الخدمات التي صدرت بها فاتورة ضريبية مؤرخة ضمن فترة الاسترداد، وفي حال كان يتم تقديم طلبات الاسترداد عن كل فترة شهرية أو ربع سنوية، يجوز للمطور العقاري المؤهل استرداد الضريبة المدفوعة بموجب فاتورة ضريبية صادرة في تاريخ سابق على فترة الاسترداد أقصاه بداية السنة التقويمية محل طلب الاسترداد، شريطة أن يتم إدراجها ضمن أي طلب استرداد عن أي فترة استرداد لاحقة وبحد أقصى الطلب الخاص بالفترة الأخيرة من السنة التقويمية محل الاسترداد، واستثناء من ذلك يجوز للمطور العقاري المسجل لدى الهيئة كشخص مؤهل للاسترداد قبل تاريخ سريان هذه القواعد والإجراءات أن يدرج في أول طلب استرداد مستحق التقديم للهيئة بعد تاريخ سريان هذه القواعد والاجراءات كافة الفواتير الضريبية المتعلقة بضريبة مسددة لم يسبق له استردادها بداية من تاريخ اعتباره شخصاً مؤهلاً لدى الهيئة، وذلك مع مراعاة القواعد والإجراءات المتعلقة بضريبة السلع والخدمات التي لا يجوز المطالبة باستردادها.
ويجدر التنويه، بأنه لا يجوز للمطور العقاري المؤهل للاسترداد تقديم أكثر من طلب استرداد واحد لكل فترة محل الاسترداد، وفي جميع الأحوال يجب تقديم طلبات الاسترداد خلال مدة لا تزيد على ستة أشهر من نهاية الفترة ذات الصلة بالاسترداد، وفي حال قام المطور العقاري المؤهل باسترداد مبلغ ضريبة بشكل خاطئ أو دون وجه حق، فعليه من تلقاء نفسه –وفور علمه– أن يقوم بسداد مبلغ يساوي ذلك المبلغ إلى الهيئة.
________________________
أخصائي ضريبة القيمة المضافة
عضو مستشارك للأعمال القانونية والضريبية
info@mustsharik.com